白癜风遮盖液

近日，一个个触目惊心的停贷告知书令烂尾楼再次频繁出现在大家的视野里，引起了大家的普遍关注。

一谈到烂尾楼，就不得不提商品房预售。

看起来，商品房预售是导致烂尾楼的制度根源，很多人，包括我在内对预售制相当不看好。毕竟，因为商品房预售引发的纠纷实在是太多了，至于烂尾楼只是其中一类而已。

首先，从法律渊源来说，商品房预售的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》，在该法第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已缴付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

在该法的基础上，建设部又出台了《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售进一步规范和要求。而且，住建部还出台了其它相关的一些规定，进一步规范商品房预售，进一步防范一些问题的发生。

所以，预售制度并不一定就是一个不好的制度，其设立的初衷也是好的，为了推进房地产的发展，为了解决房产开发前期所需要的大笔资金问题。

为了规范预售制度，还有一整套的监管制度。甚至在设立之初就要求预售时，开发商所收取的购房款必须全部先用于房屋的开发建设。

但是，在执行的时候，却出了问题，一些不守诚信，不遵纪守法的开发商却挪作它用，产生了一系列的问题。而且，还有一些开发商不守诚信，不重质量，于是虚假宣传、欺诈销售、逾期交房，甚至烂尾楼都出现了。

所以，从实际操作来看，再好的制度如果在执行的时候，没有好的运动员，再加上执法不严，也会出现问题。

图片

从我个人角度，比较建议取消预售，主要原因有两个：

第一，期房是看不见摸不着的，将来房子建成什么德行，你付款的时候是不知道的。如果所有的开发商都讲规则，都在做良心工程，期房是没问题的。但是现实是，这种假设只是一种奢想，事实是无比残酷的。

第二，这些年我遇到了不知道多少个烂尾楼，这些烂尾楼事件几乎都存在同一个问题，那就是资金监管严重不到位。根据相关规定，大家购买期房的时候，所支付的购房款必须打到专项资金监管账户中，必须只能用于这个项目的开发建设，除非项目彻底完工了。

然而，现实生活中，有多少开发商是不转移监管资金的？又有多少相关的地方部门尽到了资金监管职责呢？

所以，我一向比较支持购买现房，起码能看得见摸得着。

如果真的不能取消商品房预售，建议增加一个刑事条款，烂尾楼罪，让转移监管资金的相关责任人员入刑，而不是仅仅限定在股东有限责任上。

相信很多人都期盼着取消商品房预售，虚假宣传、欺诈销售、无证销售、延期交房、烂尾楼、开发商跑路等问题无不和预售息息相关，甚至有不少问题的根源就在这里。因为预售，所以人们买的是楼花，这朵花能不能开起来，最终能开成什么样子，是不是自己想象的那样都是未知数……

本文作者：北京金诉律师事务所主任、创始人王玉臣

律师简介

图片

王玉臣律师，2006年至2008年曾任教于新疆石河子大学。现为北京金诉律师事务所主任，同时兼任北京法学会不动产法研究会理事、北京市律协土地与房地产法律专业委员会委员。

曾著书《房不胜防》与《安全置业一百问》。

王玉臣律师是专业的房地产律师，至今已承办了一千多件房屋买卖合同纠纷、房产集团诉讼、分家析产纠纷、企业拆迁纠纷、建设工程施工合同纠纷、房地产合作开发纠纷等一系列房地产案件，具有丰富的办案经验。

长期担任央视社会与法频道、中央人民广播电台华夏之声、香港之声、法治周末、法制晚报等主流媒体特约律师。

在新浪微博、支付宝、企业服务云联合主办的《2018年度法律创新影响力大会》上荣获“2018十大新星法律大V”。

上一篇：

下一篇：